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上半年贵阳楼市成交量大涨
发布时间:2012年07月15日 23:18  阅读: ()次   信息来源:新浪房产

http://guizhou.house.sina.com.cn  2012年07月09日08:42  贵州商报 作者:姚利红 周佳 刘婧

  2012年转眼过半,贵阳楼市因受调控影响从年初的成交量低迷到“金三银四”再到“红六”的一路攀升,楼市变化可谓“跌宕起伏”,开发商与购房者之间的博弈也在不断升级。根据贵阳市筑房网数据统计显示,上半年(1月至6月)贵阳市商品房住宅共成交45408套,成交面积454.8万平方米,与去年同期成交23925套,成交面积278.5万平方米相比,分别上涨90%和63%;与2010年同期成交24481套、成交面积289.8万平方米相比分别上涨了85%和57%,创近三年来成交量新高。

  上半年楼市成交大幅上涨两城区笑傲楼市

  因年初的市场压力,众多开发商在多轮市场营销轰炸之后改变了市场策略,开始降价销售,一些大品牌的开发商也推出了低折扣甚至以成本价发售,价格上更具备优势,加上品牌的影响力、楼盘的品质和服务,以求最快、最好的走量,赢得刚需市场。

  根据贵阳市筑房网数据统计显示,上半年(1月至6月)贵阳市商品房住宅共成交45408套,成交面积454.8万平方米,与去年同期成交23925套,成交面积278.5万平方米相比,分别上涨90%和63%;与2010年同期成交24481套、成交面积289.8万平方米相比分别上涨了85%和57%。

  其中,两城区因受花果园项目、中天未来方舟两个超级大盘低价入市影响,将该区商品房住宅成交量推高至35561套,不仅占据了总成交套数的78%,与去年同期销售24481套相比,上涨了45%;金阳新区上半年由于较少有新房源上市,仍以去存量为主,导致了该区成交锐减,2821套的成交套数与去年同期销售7104套相比,则下跌了60%;

  另外,小河、乌当、白云、花溪商品住宅与去年同期相比成交涨跌不一,小河、白云、花溪销售套数上升,乌当销售套数下降。据数据统计显示,上半年小河因一鸣宽城国际等低价盘入市,使得其成交数据大幅上涨至3636套,与去年成交2315套相比上涨57%;花溪区上半年成交487套,与去年同期成交408套商品房相比,增加了79套;白云区上半年实际销售2017套商品房,与去年同期成交1400套相比,增加了617套。而乌当区虽然有保利公园、保利紫薇郡等新盘上市,但由于其属于高价盘,推量也较少,因而该区域上半年分别成交1439套销售数据与去年销售1793套相比,下跌了20%。

  此外,上半年贵阳商品房供应量与去年同期相比也大幅上涨。据筑房网数据统计显示,上半年新入市商品房33540套,面积达315.5万平方米,与去年同期24510套新推房源、152.03万平方米供应总量相比,分别上涨37%和107%。有业内人士表示,年初以来连续的政策调控,无论是开发商还是购房者均在选择观望,在大背景下,放缓推盘速度成为开发商的普遍选择。随着政策调控的不断深入,部分开发商开始选择推出新房房源试水,并以少量多批次的方式加推。

  楼市以价换量房价大幅反弹无可能

  在持续了1年多的楼市政策调控后,贵阳房价已由过去的过快上涨向目前的理性平稳方向发展。根据贵阳市筑房网数据统计显示,上半年(1月至6月)贵阳市商品房住宅成交均价总体呈平稳走势,基本上在4550元/平方米上下浮动,与去年同期4935元/平方米的成交均价相比,下跌了8%。

  其中,金阳新区、乌当区因受均价为8000元/平方米的美的林城时代花园洋房和均价为12000元/平方米的保利公园2010均别墅的上市,将这两个区域的均价分别大幅度拉升至5115元/平方米、5151元/平方米,与去年同期相比分别上涨了10%、18%。

  而两城区因受到花果园、未来方舟整体均价3600元/平方米左右的低价影响,将该区域上半年成交均价拉低至4846元/平方米,与去年同期成交均价为5635元/平方米相比下跌了16%。另外,小河、花溪、白云三个区域中,成交均价分别为4289元/平方米、5439元/平方米、3828元/平方米,与去年同期相比也有不同程度的下跌。

  究其原因,一方面是因为国家对房地产市场调控仍在继续,而另一方面则是因为在超级大盘低价入市的情况下,不少中小开发商迫于资金的巨大压力,采取了各种优惠、打折等来变相降价,也有通过低价开售来直接进行降价的行为,因而拉低了销售均价,如幸福里在5月底针对其69平方米三房推出“2780元/平方米起,月供1100元”的售价;保利紫薇郡、贝地卢加诺、中大国际广场等项目也都纷纷打出“实得价3239元/平方米起”、“准现房特价3970元/平方米”、“让利1600元/平方米”等优惠,吸引购房者出手。“目前贵阳房地产业利润率正趋向于市场行业平均化水平回归,房屋销售成本已逼近其所能承受的底限。不少房企在经过半年之久的降价促销后,已很难承受更大尺度的降价,目前市场价格已经基本见底,部分楼盘呈现‘露骨’迹象。”贵州大学房地产研究所副所长徐宇龙表示。

  调控政策总基调不变购房环境产生微妙变化

  在楼市调控持续从严的环境下,2012年全国各地限购限贷政策依然严格执行。但自4、5月起,以释放刚需、鼓励首次置业人群购房为目的的政策微调在扬州、重庆等地逐渐展开。据统计,除了5个城市对调控政策的微调被叫停外,目前为止已有超过30个城市对调控政策进行了适度调整,其中全国对公积金政策松绑的有13个城市,正在成为地方政府政策微调主流。

  而金融政策的微调更是对楼市销售产生直接影响。今年以来,中国人民银行两次下调存款准备金利率,又下调存贷款基准利率,住建部同时间跟进宣布即日起下调个人住房公积金贷款利率,五年期以上下调0.20个百分点,五年期以下(含五年)下调0.25个百分点。调息虽意不在救楼市,但对资金紧张的房地产市场仍是一剂强心针。

  有业内人士坦言,历经2年政策高压,2012年调控政策已全面见底,从央行、住建部、发改委等国家三部委提出适度放松首套房贷款需求,到2次下调储备金率,再到1次降息,明显看出政策调控已出现变相放松迹象。“两年来不断出台的调控政策,直接误伤刚需群体,在调控已取得一定成效前提下,国家实行差别化调控,从信贷上加大对刚性需求的扶持,也是保障刚需合理购房的要求。”

  另外,该业内人士也强调,今年上半年虽然下调了存款准备金和存贷款利率,部分资金将再次流入楼市,但并不意味宏观调控的放松,从严调控的大格局不会改变。

    下半年市场走势扑朔迷离“跑量”仍是主旋律

  “更艰难、更着急、更残酷”,中地行贵阳公司市场研究部主任刘斐,在谈及下半年楼市走势时,用了这三个词来形容中小房开企业将面临的处境。根据他们公司的市场调查,在上半年贵阳楼市购买力集中流向两个超级大盘后,贵阳绝大多数的中小项目几乎都处于“零销售”状态,这使得上半年贵阳楼市存量激增,而下半年两个超级大盘还将持续放量,中小项目要想在下半年迅速的去库存化更显艰难。而同时,下半年位于龙洞堡、白云区和金阳新区的几个知名房开打造的项目也将面市,这对于中小项目更是雪上加霜,“大房企大项目即将面市的压力将迫使他们抓紧去库存,这也让中小房开之间同质化的竞争更加激烈,未来中小项目不仅要和超级大盘竞争,还要和其他中小项目抢客源,其生存难度可想而知”。

  而超级大盘在经历了上半年的热销后,已经顺利的接近或者超过其销售目标,资金运营、产品营销等等环节都处于正常轨道上,在这样的情况下,为了试探市场它们有可能对价格进行微调,“贵阳市场整体呈现一个强者更强、弱者更弱的两极分化局面,未来中小项目可能会降价促销,并且以多渠道、组合式的方式进行营销推广,而超级大盘则会依然沿用自身的价格和配套优势来吸引购房者,这让下半年的楼市走势扑朔迷离”,刘斐分析道。

  也有人对未来市场的走向充满信心,“我们都觉得下半年的楼市应该会比上半年要好”,贵阳中渝置地副总经理朱朝丹认为,在上半年信贷政策调整后,市场在呈现出一种良性发展的势头。而另外,在上半年以刚需住宅占绝对成交量、全市成交均价出现结构性下降的情况下,下半年随着一批高端产品的入市,改善性市场将逐渐成为成交的主力,全市的成交均价或将因此而呈现结构性上涨。“其实,看市场的走势只要关注几个风向标楼盘就可以看出端倪,据我观察,从五月份以后全市就没有出现降价销售的楼盘,而现在几个大盘也隐隐出现了价格微调的趋势,这就说明市场正在整体向好”。

  而一些楼盘的销售人员则都表示,购房者的理性购房以及竞争环境的恶劣,导致房企在下半年仍将以“少推快跑”为策略,“以价换量”目标,以量取胜而非单方利润取胜成为行业趋势。而上半年楼市的缓慢复苏,给予房企诸多信号,在成交量上行的基础上,房企将不会盲目涨价,将以稳定价格快速走量,因此下半年贵阳楼市将继续保持量稳价平趋势。

  供需双升上半年土地市场不断升温

  随着刚需的持续入市,贵阳楼市上半年的住宅成交正不断攀升。而成交量的回升也激发了开发商的拿地热情,使得土地市场呈现出日趋活跃的趋势。据统计,今年上半年贵阳土地市场成交了69宗地块,成交总面积为574.11万平方米,同比上涨15%。供应土地89宗,土地供应方面,同比去年上半年供应土地面积570万平方米,上涨8%。

  从今年上半年整体来看,贵阳土地市场由年初的“霜冻”逐渐升温。今年前三个月,土地市场一直处于低迷状态,供应量和成交量都仅占上半年的20%和37%,挂牌地块也以小幅地块为主。直到4月份,土地市场才开始步入活跃期,集中供应多宗大幅地块。4月20日,中天城投集团前后拿下位于渔安安井的9幅地块,总面积171803平方米。随后中天城投集团再次以77200万元竞得位于金阳新区长岭南路附近的2012-09号地块,总面积为366443.5平方米,规划为贵阳国际金融中心项目。进入6月,中铁置业一举拿下位于金阳的十二滩山地户外体育旅游休闲基地等五宗地块更是为土地市场的回暖添上了一把“火”,该次出让地块总面积达293余万平方米,成为上半年面积最大的一次土地出让。

  “楼市回暖,必然向土地市场传递。”本报特约专家禹顺认为,住宅市场成交的温度,从根本上决定了土地市场的温度。从政府推小幅地块试水到大幅地块的集中入市,可以看出土地市场的温度正在不断上升。“刚需陆续入市,不但给开发商带来实际的效益,更多的是带来一种信心。体现到土地市场上,开发商拿地就更加的积极。”禹顺表示,从当前贵阳楼市去库存化的速度来看,或将有更多的开发商加入到土地储备的队伍中来,2012年下半年的土地市场将比上半年更加值得期待。

  据今年土地挂牌出让计划显示,今年下半年贵阳市还将出让22宗土地,总面积为308.2万平方米。有业内人士预计,下半年的贵阳土地供应高峰将在未来几个月内频繁出现。

  二手房销量同比减少3000套左右市场正逐步回暖

  过去的半年,贵阳二手房市场经历了一个逐步回暖的过程,但整个市场仍未真正恢复“元气”。据统计,今年上半年贵阳二手房共成交2205套,同比去年上半年成交5121套减少2916套。成交面积23.6万平方米,同比减少64%。

  受楼市调控影响,去年下半年以来贵阳二手房市场一直处于“低谷”,频频创下“零”成交的记录。但从今年3月份开始,二手房市场出现明显转折。3月份成交量598套,是7个月里成交量最高的一个月。“刚需持续观望大半年后频频出手买房,带动市场回暖。”贵阳智宇房产市场总监杨泉说道,经过数月的观望和僵持,在积压需求的逐步释放效应下,二手房市场开始逐步从“零”成交的低迷中走出来。据统计,此后的三个月成交量均维持在平稳的水平,4月份为534套,5月份为454套,6月份为508套。

  “目前,政策导向依旧主导了二手房市场的冷暖。”贵阳鑫富地产负责人王渊表示,上半年,央行不仅多次下调存款准备金率,而且三年半来首次降息,使得购房成本降低,推动了刚需的集体入市。“但整体市场仍难言回暖。”王渊说道,虽然从3月份以来,二手房市场开始‘破冰’,月成交量能一直保持在500套左右。但是相比2011、2010年同期月均2000套的成交,市场仍然未恢复到理想的状态。王渊表示,目前阻碍二手房进一步回暖的仍是严厉的调控政策和优惠打折成风的新房市场。

  而对于贵阳二手房市场下半年的走势,业内普遍认为今年下半年贵阳二手房市场将延续上半年逐步回暖的趋势,去年下半年那样惨淡的市场将不会再出现。贵阳创美地产经纪公司副总经理田军成表示,下半年出台更严厉的调控政策可能性不大,在这种政策环境下,刚需入市的可能性更高,市场将会延续上半年的行情。

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